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Investire in immobili per apprezzamento del capitale, reddito da locazione o stile di vita?

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Nonostante la classifica immobiliare sia seconda alla mia nelle classifiche Passive Income, non preoccupatevi dei fan del settore immobiliare, il settore immobiliare è ancora la mia asset class preferita per creare ricchezza.

Uno dei motivi per cui amo l'immobiliare è a causa dell'utilità che fornisce. Non compro immobili per reddito da locazione o apprezzamento del capitale. Compro immobili per migliorare il mio stile di vita prima. Se la proprietà capita di apprezzare in valore mentre mi piace il posto nel corso degli anni, fantastico. In caso contrario, non importa perché ho ricavato un'enorme soddisfazione da parte di tutte le proprietà: posizione, vista, servizi e ricordi. L'apprezzamento del capitale è solo un bonus.

Il denaro guadagnato è meglio speso per migliorare il tuo stile di vita. Può essere fiscalmente prudente accumulare quanto più denaro possibile per una giornata piovosa. Potresti far crescere le tue ricchezze più velocemente acquistando più immobili in affitto mentre affitterai un pezzo di merda per risparmiare denaro. Ma trovo che sia uno spreco. Ci deve essere un equilibrio migliore quando si tratta di spendere soldi. Se puoi spendere soldi per una classe di attività che offre uno stile di vita migliore e una possibilità di apprezzamento del capitale e reddito da locazione, stai colpendo tripli e corse a casa!

CARATTERISTICHE IMMOBILIARI DESIDERABILI

Ci sono diverse caratteristiche immobiliari che io, insieme ad un sacco di acquirenti desiderare:

1) Una cucina gourmet aperta con una grande penisola o isola

2) Una cabina armadio

3) Un bagno padronale di lusso con vasca profonda, doccia a pioggia separata e cabina chiusa

4) Pace e tranquillità

5) Una stanza o due con vista

Come qualcuno che trascorre molto più tempo a casa dopo essersi ritirato da Corporate America, il mio apprezzamento per i bei servizi è aumentato. Devo immaginare che sia la stessa cosa per molti sposi in soggiorno. Questo post è una discussione sul punto n. 5, che riconosce il valore e capisce cosa riserva il futuro nel settore immobiliare.

TROVARE UNA CAMERA CON VISTA

Quando avevo 20 anni, mi trovavo sempre ad affrontare il dilemma di pagare per una stanza con vista o di ottenere una stanza nel cortile interno senza vista per metà prezzo mentre era in vacanza. Mi è sempre sembrato stupido pagare $ 400 a notte per una vista quando potevo semplicemente camminare fuori dall'hotel e avere la stessa vista gratuitamente. Quindi, non l'ho mai fatto.

Ho iniziato a ossessionare le vedute dell'oceano una volta che mi sono trasferito a San Francisco nel 2001. Nel 2003, sono stato in grado di acquistare un appartamento con vista sul parco. E 'stata una bella vista che mi ha trasportato lontano dalla città frenetica, e in una giungla ogni volta che mi sono seduto sul divano del mio salotto. Ho amato la tranquillità di una vista sul parco. Era come se avessi un enorme giardino sul retro che non aveva bisogno di manutenzione. In effetti, nove anni dopo, la città ha speso 10 milioni di dollari per rinnovare il parco con un parco giochi incredibile, enormi sentieri per passeggiate, un parco per cani e due campi da tennis incontaminati.

Due anni dopo aver acquistato il condominio sul lato del parco, desideravo qualcos'altro: una casa unifamiliare. La vita in condominio va bene, ma volevo avere più libertà con il mio spazio vitale. Quindi, ho comprato una casa in cui ho vissuto per quasi 10 anni, ma non aveva vista. La mia ossessione di avere una stanza con una vista presa a calci in cinque anni dopo essermi trasferita. Mi sono ritrovato a salire sul tetto una volta al mese, chiedendomi se sarebbe valsa la pena di soldi e la seccatura di espandere un piano per catturare un scorcio del Golden Gate Bridge in lontananza.

Sapendo quanto sia difficile costruire verso l'alto a San Francisco, ho deciso di non fare nulla. Invece, saltai in acqua fino al bordo dell'acqua e osservai le barche a vela galleggiare di Alcatraz durante il tramonto come consolazione.

È ora di andare a cercare qualcosa di più

Chi non ama il tappeto verde e la carta da parati shaggy?

Dopo 10 anni trascorsi nell'assoluta casa unifamiliare, non vedevo l'ora di esplorare un quartiere diverso o di trasferirmi in un'altra città. Dopotutto, avevo un business mobile, quindi perché non iniziare una nuova avventura?

Non c'era più bisogno di andare in città in centro cinque giorni a settimana, il che è un sollievo dato che il centro di San Francisco si sente oggi come Manhattan congestionata con più di 100.000 impiegati rispetto a cinque anni fa, e più di 55.000 impiegati rispetto all'altezza della bolla dotcom il dipartimento per lo sviluppo dell'occupazione in California.

Tornando a Honolulu ero anche in cima alla mia lista per il suo clima incredibile, le bellissime spiagge, l'enfasi sulla famiglia e lo stile di vita rilassato. Se solo potessi portare le Hawaii a San Francisco, Continuavo a pensare a me stesso. Comprare proprietà a San Francisco è meno rischioso a causa della pletora di posti di lavoro ben pagati.

Poi, una sera di primavera del 2014, ho trovato la mia casa attuale per caso. Era un fissatore che era mal pubblicizzato sul servizio di quotazione multipla da un agente extraurbano. Non aveva una sola foto online, nonostante il marketing della casa avesse "panoramiche vedute dell'oceano". Parla di cattivo marketing. Ho dovuto verificarlo da solo.

Quando ho fatto un passo all'interno c'era un tappeto verde lordo ovunque (foto sopra). La vernice stava cadendo e i bagni e la cucina non erano stati aggiornati in oltre 60 anni. Ma tutta la bruttezza interiore è scomparsa quando ho visto il panorama. Il punto di vista era da morire e io ero disposto a pagare il 50% in più rispetto ai $ 1,250,000 chiedendo il prezzo solo per la vista da solo.

Ma invece di pagare $ 1,074 a un piede quadrato per la mia casa, ho pagato $ 716 a piede quadrato.Sapevo che avrei dovuto mettere circa $ 100.000 per riabilitare la casa con un nuovo tetto, nuovi lavori di verniciatura esterni e interni, nuovi pavimenti, nuova cucina, nuovo bagno, nuovo quadro elettrico da 200 ampere e nuovo cablaggio elettrico. Ma sarebbe comunque $ 525.000 in meno dei $ 1.875.000 che avrei pagato.

Nonostante le persone mi dicessero quanto queste case a Golden Gate Heights fossero meno costose cinque anni fa, non mi importava. Anche le proprietà che possiedo hanno cavalcato con il mercato, ed è stato incredibile pensare di poter finalmente trovare non una stanza con una vista, ma cinque stanze con vista sull'oceano.

Avrei pagato il 50% in più per questa visualizzazione

IL VALORE È SOGGETTIVO FINO ALLA RUSH

Ci sono molte persone a cui non importa meno di una vista. Preferiscono avere una stanza più grande o una casa più grande. Va bene perché se tutti volessero una visione, non avrei potuto permettermi la mia casa. La chiave è di sii un po 'controcorrente con i tuoi desideri. Una stanza con vista è un desiderio piuttosto comune. Ma comprare proprietà a Golden Gate Heights non era ancora stato preso in considerazione perché si trova a cinque miglia a ovest del centro di San Francisco.

Ho intervistato più di 100 persone durante la mia ricerca di proprietà e meno del 10% sapeva dove fosse Golden Gate Heights. Una donna di 28 anni, l'altro giorno, ha detto che viveva in un quartiere per tutta la sua vita e non aveva mai sentito parlare di GGH. Perfezionare. Tutti si concentrano su Pacific Heights, Noe Valley, Hayes Valley, Russian Hill e The Marina, dove i prezzi degli immobili sono già balistici. È costoso andare con la folla.

Invece, guarda avanti e vedi se c'è la possibilità che altri possano vedere in futuro ciò che vedi oggi. Ricerca i piani di espansione dei trasporti pubblici e acquista proprietà vicino a quelle rispettive stazioni. Ricercare se saranno costruiti nuovi ristoranti, negozi o edifici che attireranno più domanda. Coloro che sono disposti a spendere un sacco di soldi in espansione hanno sicuramente fatto la loro due diligence. Approfitta!

Se riesci a guardare avanti con successo, sarai in grado di risparmiare un sacco di soldi ora o di sviluppare molte più ricchezze in futuro. E anche se il prezzo futuro non si materializza mai, ricorda il punto sull'acquisto di immobili per uno stile di vita migliore.

Essere in grado di vedere il tramonto ogni sera non ha prezzo per me

IL MERCATO IMMOBILIARE È EFFICIENTE

Ecco cosa ho scritto nel mio post sul posto migliore per acquistare proprietà in qualsiasi grande città pubblicata il 6 giugno 2014:

"La maggior parte dei migliori immobili a San Francisco è più vicina a $ 1,100- $ 1,500 per piede quadrato se escludiamo $ 3,4 milioni" outlier "di cui sopra a $ 2200 / sqft. Ma anche a $ 1.500 / sqft, è ancora più economico di $ 2.000 - $ 3.000 per metro quadrato in luoghi come Hong Kong, Londra e Manhattan. San Francisco si sta trasformando in una grande città internazionale sotto i nostri occhi con tutte le gru del centro a causa della redditività delle aziende tecnologiche, ad es. Facebook è destinato a raccogliere oltre $ 10 miliardi di entrate e $ 2,5 miliardi di profitti netti nel 2014. Le entrate e gli utili sono stimati in crescita a due cifre per anni.

Vedo a casa il Golden Gate Heights raggiungere oltre $ 1.000 / sqft entro il 2019 se non prima che l'economia rimanga stabile. Speriamo solo che le residenze locali scoprano Golden Gate Heights prima che gli acquirenti stranieri facciano. Da quello che so e sento, i compratori cinesi e russi stanno comprando proprietà primarie in tutta la nazione a frotte, senza vista. "

La mia previsione era che le case GGH vendute per soli $ 700 - $ 800 / sqft nel 2014 sarebbero aumentate del 30 - 40% nei prossimi cinque anni. Dopo soli otto mesi, sono sorpreso di dire che la mia previsione si è avverata. Quasi ogni weekend vado a fare un'escursione di un'ora nel mio quartiere per esercitarmi, visitare case aperte per avere un impulso sul mercato, parlare con agenti immobiliari e trovare ispirazione per il design.

Vedi la lista qui sotto. È più vicino a un fissatore, che a una casa ristrutturata.

Una camera da letto due, un bagno, 1.174 metri quadrati a casa su un lotto sano 4.599 (metà di esso è in forte pendenza verso il basso) appena venduto per $ 1.350.000 da $ 975.000 chiedendo il prezzo. Quello è $ 1,149,91 per piede quadrato! Sono andato a controllare la casa dopo che è stata venduta e ha un'incredibile vista panoramica dell'Oceano Pacifico e delle Isole Farallon. C'è anche una possibilità per il potenziale di espansione se i nuovi proprietari costruiscono circa 15 piedi per ottenere quella camera da letto e il bagno in più.

Soggiorno e sala da pranzo con vista sull'Oceano Pacifico

Una cucina di lusso con pavimenti in linoleum per andare con il cartellino del prezzo $ 1,350,000

CHE COSA VERRÀ IL FUTURO?

Oltre all'esempio del 14th Avenue del 2001 che vende per oltre $ 1.000 / sqft, sto vedendo altri esempi di proprietà GGH che ora vendono per oltre $ 1,000 / sqft (199 Quintara e 2219 12th Ave). È pazzesco quanto sia efficiente il mercato, e ora mi chiedo quale sarà il prossimo? Se vai in qualsiasi grande città del mondo, le vedute dell'oceano si scambiano a premi enormi, tranne che a San Francisco per qualche strana ragione. Se riesci a trovare case con vista sull'oceano a meno di $ 1,000 / sqft, compra tutto ciò che puoi.

L'acquisto di immobili per l'apprezzamento del capitale è come comprare uno stock di crescita. Ma niente di tutto ciò conta davvero se non vendi mai. Non ho intenzione di vendere mai la mia attuale casa di base, nonostante un aumento del 50% dei prezzi comparabili perché mi piace la mia casa. Onestamente non mi interessa un guadagno realistico di $ 250.000 - $ 350.000 (20% vs.50%) dopo il rimodellamento, perché se vendessi, dove andrei se tutto il resto fosse salito di prezzo? Anche se la proprietà fa un grande tuffo, come la mia proprietà per le vacanze a Lake Tahoe durante la crisi, c'è solo un impatto psicologico.

Per quelli di voi che vivono in mercati a prezzi più ragionevoli, il settore immobiliare è un investimento molto migliore per i redditi da locazione invece dell'apprezzamento del capitale. Se riesci a ottenere rendimenti netti da locazione superiori all'8% (~ 4 volte il tasso di rendimento privo di rischio) dopo aver abbattuto il 20% +, probabilmente andrai piuttosto bene. In mercati come San Francisco o New York City, sarai fortunato ad ottenere un rendimento netto del 4%.

Più ci penso, più credo che la maggior parte di noi dovrebbe semplicemente comprare una casa per divertirsi. Le probabilità sono alte che se ti piace la tua casa abbastanza da comprarlo, lo faranno anche gli altri. Risparmia i tuoi soldi mentre ti godi la tua casa, e quando arriva il momento di fare un cambiamento (famiglia, nido vuoto, cambio di scenario), puoi affittare la tua casa e comprarne un'altra. Se puoi iniziare questo processo di costruzione dell'impero immobiliare all'età di 30 anni, quando avrai 60 anni, sarai in grado di accumulare comodamente da tre a quattro proprietà con probabilmente una discreta quantità di apprezzamento del capitale, reddito da locazione e fantastici ricordi per avvio!

Raccomandazioni per la costruzione della ricchezza

Guarda le opportunità di crowdsourcing immobiliare: Se non hai l'acconto per acquistare una proprietà o non vuoi legare la tua liquidità in immobili, dai un'occhiata a RealtyShares, una delle più grandi società di crowdsourcing immobiliare oggi. Gli immobili sono una componente chiave di un portafoglio diversificato. Il crowdsourcing immobiliare ti consente inoltre di essere più flessibile nei tuoi investimenti immobiliari investendo oltre il luogo in cui vivi per i migliori rendimenti possibili. Iscriviti e dai un'occhiata a tutte le opportunità di investimento residenziali e commerciali in tutto il paese che Realtyshares ha da offrire. È libero di guardare e scoprire.

Guardarsi intorno per un mutuo: I tassi ipotecari sono crollati dopo la Brexit e le attività americane sono state acquistate in modo aggressivo dagli stranieri a causa della nostra stabilità. Controlla gli ultimi tassi dei mutui online attraverso LendingTree. Hanno una delle più grandi reti di istituti di credito che competono per la tua azienda. Il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di ottenere il maggior numero possibile di offerte scritte e quindi utilizzare le offerte come leva per ottenere il tasso di interesse più basso possibile. Questo è esattamente quello che ho fatto per bloccare un ARM 5/1 al 2.375% per il mio ultimo rifinanziamento. Per coloro che cercano di acquistare proprietà, la stessa cosa è in ordine. Se hai trovato un buon affare, puoi permetterti i pagamenti e pianificare di possedere la proprietà per oltre 10 anni, otterrei un'inflazione neutrale e approfitterò dei bassi tassi.

Aggiornato per il 2017 e oltre.

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