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Chiarimento della regola del profitto di vendita domestica esente da imposte da $ 250.000 / $ 500.000

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Nel post, acquisto di beni immobili per l'apprezzamento del capitale, reddito da affitto o stile di vita, ho risposto a un lettore menzionando potenzialmente tornare nel suo affitto per due anni al fine di sfruttare i $ 250.000 di profitti esentasse per una sola persona, o $ 500.000 in profitti esentasse per una coppia sposata se poi vendono entro cinque anni dal trasloco.

Ecco una grande risposta da parte del lettore, Yetisaurus,

Beh, odio essere il portatore di cattive notizie, ma la regola è cambiata un po 'a partire dal 1 ° gennaio 2009. In passato si applicava l'esclusione di $ 250.000 / $ 500.000 purché vivessi in casa per 24 mesi dei 5 anni precedenti la vendita. Ora c'è un'eccezione all'eccezione alla regola nella sezione 121 (b) (4). (Nota: è il secondo comma (4) sotto la sottosezione (b) -apparentemente la legislatura ha erroneamente emanato due sezioni chiamate (b) (4).)

L'IRS abbassa l'importo di esclusione di $ 250k / $ 500k in base al periodo di tempo in cui hai tenuto la proprietà come affitto dal 1 ° gennaio 2009 (nota che risale a più di 5 anni fa al periodo di utilizzo). L'unica eccezione strana a quella (sotto (b) (4) (c) (ii)) è che se hai vissuto in casa per 2 anni negli ultimi 5, e lo hai tenuto come un affitto DOPO che ti sei trasferito, che periodo è ancora conteggiato come uso qualificato.

L'ho mappato una volta circa un anno fa, prima di vendere il mio condominio in affitto, e ho deciso che non valeva la pena di rientrare per tentare di recuperare una detrazione dell'importo di esclusione.

Esempio: Supponiamo che tu abbia vissuto in casa per 2 anni a partire dal 1 ° gennaio 2009 e poi lo abbia convertito in un affitto per il 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, per poi tornare indietro nel 2016 e 2017 e poi averlo venduto il 1 ° gennaio 2018, lo avresti posseduto per 9 anni in totale e vissuto in esso per 4. Saresti in grado di escludere 4/9 di $ 250.000, e il gioco è fatto. Meglio di niente, ma se stai raggiungendo l'intero ammontare dell'esclusione delle plusvalenze, non è un'esclusione così generosa come prima.

Bam! Scavo l'evidenziazione della sezione 121 (b) (4) (c) (ii). Come puoi vedere dall'esempio, non appena decidi di affittare la tua proprietà, l'esclusione dei profitti esentasse inizia a essere ridotta. Si potrebbe suggerire che questa persona viva a casa sua più a lungo per ottenere maggiori benefici esentasse.

Diciamo che la persona torna indietro per il 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029, 2030 e vende nel 2031. Avrebbero posseduto la proprietà per 22 anni, e ha vissuto nella proprietà per 17 anni. Invece di essere in grado di escludere 4/9 di $ 250.000 ($ 111,111), ora possono escludere 17/22 di $ 250,000 ($ 193,181) dall'imposta.

L'altra soluzione è non affittare mai la tua proprietà, ma vendere una volta che vuoi spostarti. I $ 250.000 / $ 500.000 in profitti esentasse sono come fare un guadagno lordo di $ 357.000 / $ 714.000 su un investimento per qualcuno che paga un'aliquota d'imposta effettiva del 30%. Sono dei bei soldi! Dai un'occhiata al grafico che ho raccolto per quanto riguarda i profitti lordi che devi fare con altri investimenti a varie aliquote fiscali effettive.

Infine, invece di vendere una proprietà per un profitto, si può semplicemente condurre uno scambio 1031 acquistando un'altra proprietà con i profitti della precedente vendita di proprietà quindi non c'è mai un evento fiscale. Non esiste un riparo fiscale disponibile per i profitti azionari, ma esiste un potente rifugio fiscale per i proprietari di immobili, un altro motivo per cui preferisco gli immobili agli stock.

La teoria alla base della Sezione 1031 è che quando un proprietario di immobili ha reinvestito i proventi della vendita in un'altra proprietà, il guadagno economico non è stato realizzato in un modo che genera fondi per pagare qualsiasi tassa. In altre parole, l'investimento del contribuente è sempre lo stesso, solo la forma è cambiata (ad esempio, terreno vacante scambiato per condominio). Pertanto, sarebbe ingiusto costringere il contribuente a pagare le tasse con un guadagno "cartaceo". - 1031.org

Come molti commentatori citati nel mio post Passive Income Rankings, le considerazioni fiscali sono una parte enorme dei rendimenti. Gli immobili potrebbero essere in fondo alla lista, ma è in cima alla lista dei beni che guadagnano denaro grazie al deprezzamento, alla deduzione degli interessi dei mutui, alla Borsa 1031 e ai $ 250.000 / $ 500.000 di profitti esenti da imposte in vendita.

Più alta è la tua aliquota d'imposta effettiva, più dovresti amare investire nel settore immobiliare, massimizzare il tuo 401k, investire in fondi obbligazionari municipali e detenere scorte di dividendi. Potresti anche voler iniziare un business di lifestyle un giorno lanciando il tuo blog.

Una volta che hai la tua piattaforma online, puoi trovare visite di consulenza, nuove opportunità di lavoro, vendere prodotti di altre persone e guadagnare una commissione, vendere i tuoi prodotti e fare entrate pubblicitarie. Non passa giorno in cui non sono grato di non aver iniziato. Se non lo facessi, non sarei libero oggi! Scopri come iniziare il tuo blog oggi. Non è mai stato più economico e facile grazie alla tecnologia.

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Aggiornato per il 2017 e oltre.

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