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Due modi per vivere a casa tua gratuitamente: flusso di cassa e apprezzamento principale

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L'unica ragione per cui apro la mia dichiarazione di mutuo mensile principale è quella di verificare la divisione tra capitale e interessi. Il mio pagamento è fissato per tre anni e mezzo al 2,625%, quindi non c'è mai un cambiamento nel pagamento assoluto. È divertente vedere la quota principale come percentuale del pagamento totale che sale nel tempo. Il progresso è felicità.

Il rovescio della medaglia per i pagamenti meno interessi è meno detrazioni. Ho calcolato che i pagamenti degli interessi ipotecari valgono solo la pena se sei nel gruppo fiscale del 28% o superiore. In altre parole, se il tuo reddito è inferiore a circa $ 100.000 per single o $ 200.000 per joint non stai ottenendo così tanto per il tuo interesse ipotecario a causa della detrazione standard (~ $ 11,900 per la coppia sposata, $ 5,950 per singolo) e l'alternativa Imposta minima Sarai comunque in grado di dettagliare e risparmiare sulle imposte, ma non in quantità ottimale.

In questo post mi piacerebbe condividere con voi come ogni potenziale proprietario di casa o proprietario di abitazione esistente possa vivere nella propria casa gratuitamente utilizzando due strategie principali che si verificano nel lungo periodo.

IL FLUSSO CASH POSITIVO PER VIVERE IN CASA TUA GRATIS

Obbiettivo: Blocca un tasso ipotecario pari o inferiore al tasso privo di rischio.

È importante rendersi conto che se si prende un mutuo a tasso fisso si sono essenzialmente obbligazioni BREVE a quel prezzo fisso. Se i tassi di interesse salgono, stai vincendo perché sei bloccato a un tasso inferiore. La messa in cortocircuito di un legame significa che si stanno facendo soldi sul capitale se il prezzo scende e il tasso di interesse sale. Il risparmio sui pagamenti mensili dei mutui e l'aumento del valore della tua ipoteca con l'aumento del tasso previsto è il motivo per cui ho incoraggiato tutti a rifinanziare il mutuo negli ultimi tre anni.

Se hai ancora difficoltà a cogliere il concetto di liquidazione dei titoli obbligazionari come detentore di un mutuo a tasso fisso, permettimi di evidenziare la mia situazione per chiarire meglio il punto. Ora vivo in una casa unifamiliare a San Francisco gratuitamente perché i miei CD producono un rendimento misto del 3,8% rispetto al mio tasso di interesse ipotecario del 2,625%. L'importo del CD è all'incirca della stessa misura del mio mutuo per la casa principale. Con il prezzo di casa medio di SF oltre $ 1 milione di dollari, questo è un traguardo significativo.

Per garantire che io possa continuare a vivere gratuitamente nella mia casa molto tempo dopo la scadenza dei miei CD, posso investire un ammontare pari alla mia ipoteca in un titolo del Tesoro a 10 anni, attualmente con un rendimento del 2,85%. I proventi del bond del Tesoro pagheranno il mio mutuo e le tasse di proprietà. Ho aspettato questo giorno per venire dall'inizio del 2012, quando ho passato il mio processo di rifinanziamento di 100 giorni. Sognare di vivere un giorno a casa mia gratuitamente è ciò che mi ha impedito di andare avanti con il dolore del rifinanziamento!

L'aumento dei tassi rallenta l'apprezzamento dei prezzi delle abitazioni a breve termine perché le tariffe si muovono su base giornaliera e l'economia impiega più tempo per adeguarsi. Ma il motivo per cui i tassi stanno aumentando è dovuto alle maggiori aspettative inflazionistiche dovute alla maggiore domanda e alla riduzione progressiva della Fed. In altre parole, se sei un detentore a lungo termine in un contesto di tassi di interesse in crescita con un mutuo bloccato, dovresti sentirti BULLISH perché il tuo patrimonio si sta gonfiando e il valore reale del tuo debito è in calo. Solo quelli che stanno provando a capovolgere le proprietà si lasciano prendere dal panico.

IL PRINCIPALE MODO DI APPREZZAMENTO PER VIVERE IN CASA TUA GRATIS

Obbiettivo: Investire in una proprietà il cui apprezzamento annuale aumenta più rapidamente del costo di proprietà.

Abbiamo ora discusso il modo di vivere il flusso di cassa in casa tua gratuitamente. Se si vuole investire solo in uno strumento di rendimento del 2,85% è un'altra storia. Forse ti piacerebbe investire in titoli con una forte convinzione che otterrai un rendimento totale del 2,85% dato che il dividendo S & P 500 è di circa il 2% e che tutto ciò che serve è un apprezzamento dell'1% sul mercato azionario. Ma le uniche cose prive di rischi sono i titoli di stato statunitensi, i CD o i contanti.

Alcuni di voi potrebbero pensare perché non pagare completamente il mutuo anziché l'arbitraggio. È certamente possibile se hai più liquidità dietro e avere un flusso di reddito stabile. Per la maggior parte di noi, è meglio avere liquidità nel caso in cui sorgano opportunità o disastri. L'ultima cosa che vuoi è che l'uragano Sandy distrugga la tua casa e che la compagnia di assicurazioni non faccia tutto per contratto. Cosa succede se il tuo amico inizia il prossimo Twitter e ti chiede di investire? Mantieni la tua rete molto diversificata perché accadono cose strane tutto il tempo.

Parliamo ora del principale modo di investimento per vivere a casa tua gratuitamente. Diciamo che costa $ 25.000 all'anno in interessi sui mutui, tasse di proprietà e manutenzione (4% di costo annuale da possedere su una proprietà di $ 625.000). Il tuo obiettivo è essenzialmente fare una chiamata sulla direzione del mercato immobiliare nei prossimi 10 anni. Puoi guardare su Zillow.com e inserire nella tua specifica proprietà, città o contea per le previsioni. È importante comprendere la forza del mercato del lavoro locale, le leggi di zonizzazione e l'offerta di alloggi esistenti per ottenere le migliori stime.

Se la tua proprietà può apprezzare più del 4% all'anno in questo esempio, vivrai essenzialmente nella proprietà gratuitamente se decidi di vendere 10 anni dopo. Se decidi di tenere in mano la proprietà ancora per molto tempo noleggiandola dopo 10 anni, è molto probabile che inizierai a generare un buon ritorno di cassa sul tuo investimento e vedrai l'apprezzamento del capitale per lo meno grazie all'inflazione.

RE sta sovraperformando dal 2001, e approssimativamente in linea con lo S & P 500 dal 2011 con un rendimento annuo di circa il 12%

Cosa puoi dire delle dinamiche della costa occidentale e della costa orientale in termini di apprezzamento dei prezzi? Ricorda, come economista residenziale vuoi essere imparziale e concentrarti sulle tendenze demografiche per fare il miglior investimento possibile.

I mercati non si preoccupano del fatto che Chicago abbia delle ottime pizze per piatti profondi con un deprezzamento stimato dell'1,5% nei prezzi delle case. Le aree sono economiche per una ragione! Forse i 760 morti nel 2016 hanno qualcosa a che fare con Chicago che non si sta comportando così bene.

VIVERE NON DOVREBBE COSTRUIRE MOLTO

Quando si è in grado di raccogliere almeno un acconto del 20% per l'acquisto di una proprietà, si prega di riflettere sulle due dinamiche di confronto tra il tasso di interesse del mutuo e il tasso di rendimento privo di rischio e l'apprezzamento del prezzo atteso per il prezzo stimato della proprietà in termini percentuali.

Sono abbastanza fiducioso se analizzi regolarmente queste due dinamiche, a lungo andare sarai un proprietario di immobili molto più ricco. Non c'è sensazione più grande di ottenere qualcosa per niente dopo anni di pazienza, due diligence o entrambi. Non essere una delle migliaia di knucklehead là fuori che si sono messe in mezzo alle loro teste, inadempienti sui loro mutui, e hanno causato dolore per il resto di noi. Spendi quanto più tempo possibile prima di acquistare quello che potrebbe potenzialmente essere il più grande acquisto della tua vita.

I proprietari di immobili nella zona della baia di SF hanno vissuto gratuitamente e poi alcuni per un tempo molto lungo.

raccomandazioni

Investire nel settore immobiliare più chirurgicamente: Se non vuoi pagare costantemente tasse patrimoniali ingenti, non avere l'acconto per acquistare proprietà, o non vuoi legare la tua liquidità in immobili fisici, dai un'occhiata a RealtyShares, uno dei più grandi immobili aziende di crowdsourcing oggi. Puoi investire in operazioni di restituzione più elevate in tutto il paese per un minimo di $ 5000. I rendimenti storici hanno oscillato tra il 9% e il 15%, molto più alti del rendimento medio del mercato azionario. È libero di esplorare e hanno la migliore piattaforma in circolazione.

Un controllo rigoroso garantisce che solo i migliori operatori lo facciano sulla piattaforma RealtyShares. Clicca per vedere le offerte.

Guardarsi intorno per un mutuo: Controlla gli ultimi tassi dei mutui online attraverso LendingTree. Hanno una delle più grandi reti di istituti di credito che competono per la tua azienda. Il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di ottenere quante più offerte scritte possibili e quindi utilizzare le offerte come leva per ottenere il tasso di interesse più basso possibile da loro o dalla tua banca esistente. Quando le banche competono, tu vinci.

Aggiornato per il 2017 e oltre.

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